Neuregelung der Grundsteuer: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

In 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Berechnung der Grundsteuer auf Grundstücke und Immobilien für verfassungswidrig. Und leitete damit eine Gesetzesänderung ein, die ab Januar 2025 alle Eigentümer betreffen wird. Mit diesem Beitrag informieren wir über die Neuregelung, wichtige Fristen und mögliche Abweichungen für Eigentümer in Bayern.

Gesetzesänderung zur Grundsteuer

Jahrzehntelang wurde die Grundsteuer auf Grundstücke und Immobilien nach einheitlichen Grundstückswerten berechnet, die für westdeutsche Immobilien aus dem Jahr 1964 stammen und für ostdeutsche Immobilien sogar aus dem Jahr 1935. Im Zuge der unterschiedlichen Preisentwicklungen auf dem deutschen Immobilienmarkt entschied das Bundesverfassungsgericht die Art der Berechnung für verfassungswidrig - vor dem Hintergrund des Gebots der "Gleichbehandlung". Die Neuregelung der Grundsteuer sieht demnach eine neue Form der Berechnung vor.

Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer

Während vor der Gesetzesänderung rund 20 Faktoren in die Berechnung der Grundsteuer einflossen, werden künftig nur noch wenige Kennzahlen berücksichtigt - unter anderem das Baujahr, die Lage und der Bodenrichtwert. Beim Bundesmodell wird zur Berechnung das Ertragswertverfahren aus der Immobilienbewertung herangezogen. Vereinfacht gesagt wird die Grundsteuer wie folgt berechnet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Feststellungserklärung, die der Eigentümer beim Finanzamt abgeben muss. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und der Hebesatz wird von der Kommune bestimmt.

Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung

Wenngleich der Gesetzgeber eine Übergangsfrist bis 2025 für die neue Grundsteuer eingeräumt hat, müssen Eigentümer noch dieses Jahr handeln und eine sogenannte Feststellungserklärung für die Grundstückswerte bei ihrem Finanzamt einreichen. Auf dieser Grundlage wird dann die Grundsteuer für 2025 berechnet. Nach aktueller Erklärung des Bundesfinanzministeriums können Eigentümer diese Angabe ab dem 01. Juli 2022 über das Online-Steuerformular ELSTER machen. Die Frist läuft bis zum 31. Oktober 2022. Bei einer verspäteten Abgabe oder Nicht-Abgabe der Feststellungserklärung haben die Finanzämter die Möglichkeit, Verspätungszuschläge oder Zwangsgelder festzusetzen.

Flächenmodell in Bayern regelt Grundsteuer ab 2025

Die Bundesregierung gibt den Bundesländern mit der sogenannten Länderöffnungsklausel, gemäß Art. 72 Abs. 3 S. 1 Grundgesetz, die Möglichkeit von dem Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer abzuweichen. Bayern hat diese Möglichkeit genutzt und einige Abweichungen zur Berechnung der Grundsteuer in Bayern formuliert. In Bayern gilt daher das sogenannte Flächenmodell:

Im Gegensatz zum Bundesmodell spielen beim bayerischen Flächenmodell die Faktoren Lage, Alter und Zustand keine Rolle für die Berechnung der Grundsteuer. Bayerische Finanzämter berechnen diese anhand der Fläche des Grundstücks (mit 0,04 EUR/qm) und der Fläche der Immobilie (0,50 EUR/qm) sowie der Immobiliennutzung. Bei letzterem unterscheidet man nach Art der Nutzung: agrarisch oder baulich. Ferner werden besondere Aspekte wie Denkmalschutz berücksichtigt. Für die Immobiliennutzung wird ein Abschlag von bis zu 30 % gewährt, sodass sich dieser auf 0,35 EUR/qm beläuft.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Während nach dem Bundesmodell Eigentümer Angaben zu Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, zum Bodenrichtwert, zur Gebäudeart sowie Wohnfläche und zum Baujahr des Gebäudes machen müssen, sind für die Finanzämter in Bayern nur zwei Angaben von Bedeutung: Grundstücks- und Wohnfläche. Die Angaben zur Grundstücks- und Wohnfläche übermitteln die Grundstückseigentümer in der Feststellungserklärung an das Finanzamt. Laut Bayerischem Finanzamt ist es nicht notwendig, Belege hierfür einzureichen.

Sie haben Fragen zu den Neuerungen hinsichtlich der Grundsteuer? Kommen Sie gerne auf uns zu!

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